在深圳，住在自己的小区里，您是不是每天都能看到电梯里、大堂里、甚至小区外墙上五花八门的广告？从牛奶饮料到线上课程，无孔不入。这时候，您有没有想过一个问题：这些广告位租出去收的钱，到底去哪儿了？是进了物业公司的腰包，还是另有他用？
这笔钱，在法律上叫做“公共收益”，它的归属问题，是深圳物业纠纷中最常见、也最容易被业主们忽略的一个。作为一名处理过不少深圳房产纠纷的律师，今天就来跟您聊聊“深圳小区公共区域广告收入归谁所有”这个话题。
一、首先明确：哪些地方是“公共的”？
咱们得先搞清楚小区的哪些地方是全体业主共有的。根据法律规定，这些都属于物业共有部分：
- 电梯、大堂、走廊、楼梯间；
- 小区的外墙、屋顶；
- 小区的道路、绿地、公共花园；
- 公共的停车位（未出售产权的）；
- 小区的会所、活动室等公共设施。
利用这些地方做广告、设摊位、搞活动等产生的收入，就是我们所说的“公共收益”。
二、核心问题：这笔钱，到底归谁？
答案非常明确，可能会让很多业主大吃一惊：
根据《民法典》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，利用物业共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主共同所有！
没错，是属于全体业主的，而不是属于物业公司的！
物业公司只是受全体业主委托，对小区进行管理的“管家”，它本身并不是这些公共收益的主人。物业服务合同约定的是它提供服务，我们支付物业费，但这并不包括它可以随意处置业主的共同财产。
三、物业公司“吞掉”公共收益，算不算侵权？
如果物业公司将这笔公共收益据为己有，账目不清，甚至拒绝公开，那么这种行为不仅是物业不作为，更是对全体业主权利的直接侵害，法律上称为“物业侵占公共收益”。
四、这笔钱，本该花在哪里？
这笔属于全体业主的钱，主要有两个合法用途：
- 补充小区的“养老金”——专项维修资金：当小区的电梯、水泵等大型公共设施需要大修时，就可以动用这笔钱，避免临时向每家每户摊派。
- 用于全体业主：如果业主大会或业主委员会作出决定，这笔钱也可以用来冲抵物业费，或者用于小区的其他公共事务，比如举办社区活动、增加健身器材等。
五、维权“四步走”：如何把属于自己的钱拿回来？
面对物业侵占公共收益，业主们应该如何正确“战斗”？
第一步：要求信息公开（行使您的知情权）
作为业主，您有权知道小区的“家底”。您可以联合其他业主，书面要求物业公司定期公布公共收益的详细收支账目。这是业主知情权和业主监督权的体现。
第二步：找主心骨——业主委员会
单个业主去和物业公司交涉，往往人微言轻。业主委员会是代表全体业主利益的“正规军”。
- 已有业委会：向业委会反映问题，由业委会出面，要求物业公司交出账目，并将收益转入公共账户。
- 没有业委会：这是很多老小区的通病。您可以联合其他业主，了解“深圳如何成立业主委员会详细流程”，选举出自己的代表，这才是长久之计。
第三步：寻求政府部门帮助（物业纠纷投诉）
如果物业公司和业委会都无法解决问题，可以向外部监管部门投诉：
- 向街道办事处投诉：这是处理社区物业纠纷最直接的政府部门。
- 向区住建局投诉：可以向各区的住房和建设局（或类似职能部门，如深圳市住房和建设局）的物业监管科进行投诉。
第四步：法律途径（最后的武器）
如果以上所有努力都失败了，最后的武器就是通过法律途径解决物业合同纠纷。
- 提起诉讼：您可以联合其他业主，或由业主委员会作为原告，向法院起诉物业公司，这属于物业纠纷诉讼。
- 诉求什么？：要求物业公司公布账目、返还侵占的公共收益及其利息。
- 准备什么？：需要准备好证据材料，例如小区内广告位的照片、视频，物业服务合同，与物业沟通的记录等。
六、专业的事，交给专业的人
物业纠纷诉讼涉及到合同法、物权法等多个法律领域，且往往需要进行审计，程序较为复杂。
寻求专业的深圳法律服务非常有必要。经验丰富的深圳物业律师或深圳房产律师可以：
- 提供专业的法律咨询：帮您分析情况，制定维权策略。
- 指导证据收集：告诉您哪些证据最关键。
- 代理维权：为您起草律师函，代表您进行物业纠纷调解，或代理您完成全部诉讼流程，在开庭时为您争取最大权益。
- 明确律师费：在委托前，律师会就律师费的收取标准和方式与您进行清晰沟通。
结语
在深圳，您家小区的电梯广告费，每一分都和您息息相关。了解并积极行使自己的业主权利，监督好小区的“账本子”，不仅是为了拿回属于自己的钱，更是为了建设一个更透明、更和谐的居住环境。别再对身边的广告视而不见了，是时候问问：这笔钱，去哪儿了？
通告：物业服务差，我有权拒交物业费吗？ – 深圳李律师