在深圳，面对高昂的商品房价格，很多人会将目光投向价格相对“亲民”的小产权房。看着几十万甚至上百万的差价，不少人都会动心。签下那份房屋买卖合同时，心里可能还想着捡了个大便宜。但一个直击灵魂的问题随之而来：这份深圳小产权房买卖合同是否受法律保护？万一将来出了岔子，比如卖家反悔或者房子要拆迁，这份合同能保住你的房子吗？
作为一名处理过不少深圳房产纠纷的律师，今天就跟大家掰扯清楚深圳小产权房法律问题这个老大难。
一、先搞清楚，你买的到底是不是“小产权房”？
很多人对小产权房的理解有点模糊。简单来说，我们平时买的商品房，是建在国有土地上的，有国家颁发的“红本”房产证，可以自由买卖、抵押。
而小产权房，则是建在集体所有土地（比如村集体、原村民的土地）上的，没有国家发的房产证。你拿到手的，可能只是一份和开发商或村委签的合同，或者一本由村里或乡政府发的“绿本”。它的“产权”是不完整的，不能像商品房一样在市场上自由流通。
二、最核心的问题：小产权房买卖合同，到底有没有效？
现在说重点。根据我国现行的法律规定和深圳地区法院的司法实践，答案很明确，但可能有点残酷：
绝大多数情况下，小产权房买卖合同会被认定为无效。
为什么？因为这种买卖行为，从根上就违反了国家的强制性法律规定。我国《土地管理法》规定，农村集体所有的土地，不能随便用于非农业建设，更不能直接卖给本集体经济组织以外的人。换句话说，村里的地盖的房子，卖给不是本村村民的城里人，这个行为本身就是不合法的。
所以，这份房屋买卖合同因为违反了法律的强制性规定，其效力自然也就得不到法律的承认。
深圳，是全国唯一一个在法律意义上没有“农村集体土地”的城市。 经过1992年和2004年两次重要的城市化改革（即“统征”和“统转”），深圳全市范围内的土地已全部转为国有。
那么，为什么还存在“小产权房”的说法？
关键在于，这些房子虽然是建在国有土地上，但它们是历史遗留产物，没有取得国家颁发的、允许在市场上自由流通的《不动产权证书》（红本）。
“产权”不完整、权利受限制，是它名字的根源，也是所有法律风险的核心。
三、合同无效，意味着什么？（这才是风险所在！）
“合同无效”这四个字，听起来很专业，但它带来的后果却非常现实，这也是深圳小产权房买卖风险的核心：
- 互相返还（房子还给卖家，钱还给你）：
合同无效最直接的后果，就是双方恢复到合同签订前的状态。也就是说，你需要把房子还给卖家，卖家需要把你当初付的购房款还给你。 - 卖家反悔怎么办？（最常见的纠纷起因）：
这是最戏剧性也最常见的小产权房纠纷。过了几年，深圳房价大涨，原卖家眼红了，他可以拿着当初和你签的合同去法院起诉，主张合同无效，要求你退房。因为合同本身不合法，法院大概率会支持他的诉求。他只需要退你当年的购房款（可能再加点利息），就能把升值了几百万的房子拿回去。你相当于用自己的钱，帮他“存”了一套会升值的房子。 - 房子升值了，我的损失怎么办？
这可能是大家最关心的问题。法律也不是完全不讲道理。如果卖家因为房价上涨而恶意反悔，这种行为明显违背了诚实信用原则。深圳的法院在处理这类深圳合同纠纷时，通常会认定卖家是主要过错方。
因此，在判决返还房屋和购房款的同时，法院会要求卖方对房屋的区位补偿价或者市场现值与原购房价格之间的差价，给予买方相应的赔偿。赔偿比例没有定数，法院会根据双方的过错程度自由裁量，通常买方可以获得大部分增值部分的赔偿，但很难是全部。 - 拆迁补偿归谁？
如果房子遇到拆迁，拆迁补偿款通常会直接给到土地的原始权利人，也就是卖家或村集体。你作为买家，很难直接获得拆迁补偿，只能依据无效合同的原则，向卖家主张返还购房款和赔偿损失。
四、已经买了小产权房，或者正在考虑，怎么办？
如果你正面临深圳小产权房买卖合同无效怎么办的困境，以下是一些建议：
- 认清风险，谨慎决策：如果你还没买，请务必三思。巨大的价格优势背后，是同样巨大的法律风险。
- 固定证据，有备无患：如果你已经买了，务必保管好所有的证据材料，包括但不限于：购房合同、所有付款的银行转账记录、与卖家的聊天记录、入住以来的水电费、物业费缴纳凭证等。这些证据在万一发生纠纷时，对于证明你的购买事实、居住事实以及主张损失赔偿都至关重要。
- 寻求专业法律帮助：
深圳小产权房纠纷非常复杂，每个案件的情况都有细微差别。强烈建议您寻求专业的深圳房产律师进行深圳法律咨询或深圳小产权房律师咨询。
经验丰富的深圳律师可以：
- 分析您合同的具体情况，评估您的法律风险。
- 指导您如何收集和固定对您有利的证据材料。
- 在发生纠纷时，代表您与对方协商，或代理您进行起诉和开庭，争取最有利的判决结果。
- 为您说明相关的律师费标准。
结语
总而言之，在深圳，小产权房买卖合同基本不受法律保护。它像一场高风险的赌博，赌的是房价不涨、卖家不眼红、房子不拆迁。对于动辄数百万的房产交易来说，把希望寄托在这些不确定性上，显然是不明智的。在做任何重大决定前，多做一份深圳法律咨询，远比事后花更多的金钱和精力去打官司要划算得多。